時間過得很快，2月份已經(jīng)接近了尾聲。自進(jìn)入2019年以來，告別了新年的忙碌以后，人們對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度開始逐步升溫，其中最大的焦點依然還是那個老生常談的話題：今年房價到底是漲還是跌，波動幅度到底會有多大？對于這個問題，年年都會有爭議，但幾乎沒有誰可以做到提前精準(zhǔn)預(yù)測。

眾所周知，樓市的走向是市場和政策綜合作用的結(jié)果，但對特殊的政策市來說，筆者認(rèn)為，最根本的還是要看短期和長期的政策導(dǎo)向。畢竟，政策的變化能夠觸碰市場的神經(jīng)，影響樓市的熱度，決定房價的起伏。那么，對于2019年的房地產(chǎn)市場而言，哪項政策最能影響其走向呢？這項政策的變動又透露了哪些信號呢？這值得引起重視。

 

2月25日，在國家“堅決打好防范金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)”新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會副主席王兆星表示，銀保監(jiān)會將始終緊盯房地產(chǎn)等五個重要風(fēng)險領(lǐng)域。其中，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域：要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機性的開發(fā)貸和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題，要繼續(xù)審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。除此之外，他還進(jìn)一步表示，過去幾年時間里，有些企業(yè)盲目擴張增加了杠桿、擴大了債務(wù)，這些都是監(jiān)管的重點領(lǐng)域。

 

其實，這并不是今年第一次提及要針對房地產(chǎn)領(lǐng)域防范風(fēng)險，早在1月21日，國家就已經(jīng)召開了以防范化解重大風(fēng)險為主題的會議，其中，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，由于既涉及到了經(jīng)濟安全領(lǐng)域，也涉及到了社會安全領(lǐng)域，所以被重點提及。針對2019年的房地產(chǎn)行業(yè)，這次會議明確了要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案。筆者認(rèn)為，在短短1個多月的時間里，連續(xù)兩次高規(guī)格的提及針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險防范，由此不難看出，討論2019年的房價走向，自然離不了防范風(fēng)險這個大前提，這或是左右2019年房價走向的關(guān)鍵因素。

 

以上兩條信息，對房地產(chǎn)市場傳遞了3個明確信號

第一，就現(xiàn)階段而言，GDP貢獻(xiàn)率不再是影響房地產(chǎn)走向的決定性指標(biāo)，防范化解金融風(fēng)險成為2019年更重要的目標(biāo)。

長期以來，大家對房地產(chǎn)的態(tài)度是比較糾結(jié)的，很重要的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟緊密相關(guān)，而且又是購房者關(guān)注的重點。根據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條對GDP的貢獻(xiàn)率在15％左右，超過5%就可以看作支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的地位不言自明。不過，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的這二十多年時間里，在高杠桿和盲目擴張的作用下，房地產(chǎn)也不可避免的積累了一定的潛在風(fēng)險。在防范金融風(fēng)險的當(dāng)前，為了確保經(jīng)濟安全和社會安全，自然少不了對素有“十次危機九次地產(chǎn)”之稱的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行必要的風(fēng)險防范。簡而言之，就現(xiàn)階段而言，GDP貢獻(xiàn)率不再是決定房地產(chǎn)走向的關(guān)鍵性指標(biāo)，防控金融風(fēng)險被提到了新的高度，對于這一點顯然不用再糾結(jié)了。

 

第二，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有所改善，但在房住不炒和穩(wěn)杠桿的目標(biāo)下，2019年仍將加強對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。

與去年相比，目前房企融資環(huán)境已經(jīng)有了一定程度的改善。根據(jù)統(tǒng)計，今年1月以來，已經(jīng)公布的房企融資近90多起，累計金額超2100億元。其實從2018年底開始，為了應(yīng)對償債高峰期，房企融資就呈現(xiàn)了井噴狀態(tài)。此外，根據(jù)央行發(fā)布的今年1月份金融數(shù)據(jù)報告顯示，人民幣貸款新增3.23萬億元，創(chuàng)單月新高，其中與購房相關(guān)的中長期貸款增加6969億元，占新增總額的21%，而這筆資金主要還是流入了房地產(chǎn)行業(yè)，這對現(xiàn)金流承壓的房企可以起到一定緩解作用。

不過，在防范金融風(fēng)險的大背景下，“大水漫灌”顯然不可能了，而且國家不希望社會資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，再次對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生刺激，這意味著未來炒房幾乎不可能了?？梢灶A(yù)見的是，房住不炒將是長期定位，針對高負(fù)債企業(yè)進(jìn)行去杠桿的腳步也不會停止。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示，限購等政策的松綁不是最影響市場的政策，只要信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。在筆者看來，2019年樓市基調(diào)依然從緊，國家調(diào)控樓市態(tài)度堅決，樓市回歸理性大勢所趨。

 

第三，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中依然占有重要地位，樓市穩(wěn)字當(dāng)頭是大勢所趨，2019年房地產(chǎn)長效機制或迎來實質(zhì)性進(jìn)展。

正如第一條所說，房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟緊密相關(guān)，又與購房者息息相關(guān)，所以過冷過熱，大起大落都不現(xiàn)實。單就對購房者而言，房產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)了家庭資產(chǎn)的70%以上，房價大落自然會導(dǎo)致財產(chǎn)縮水。反之，有價無市的格局也不利于樓市健康發(fā)展。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的地位依然重要，但穩(wěn)字當(dāng)頭是未來趨勢。

在經(jīng)歷了兩年多的調(diào)控以后，樓市已經(jīng)基本企穩(wěn)，但對于一些城市而言，短期的限售、限價等措施已經(jīng)不合時宜，可一旦放開調(diào)控，房價依然存在反彈的可能。因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機制或成為長期穩(wěn)定房價的利器，特別是在當(dāng)前逐步平穩(wěn)的樓市環(huán)境下，更有利于短期調(diào)控向長期調(diào)控過度，因此2019年長效機制或會取得實質(zhì)性進(jìn)展。筆者認(rèn)為，2019年購房者應(yīng)該重點關(guān)注房地產(chǎn)稅草案、共有產(chǎn)權(quán)試點擴大等。

 

簡而言之，通過證監(jiān)會發(fā)聲以及背后釋放的3個信號來看，2019年房價走向基本清晰了。